Entenda como esses documentos definem a convivência e a administração condominial
Muitos condôminos têm dúvidas sobre a diferença entre regimento interno e convenção do condomínio, dois documentos essenciais que estabelecem as regras de convivência, administração e funcionamento de qualquer condomínio. Embora ambos tratem de normas e responsabilidades, cada um tem sua função e valor jurídico específico. Este artigo foi feito em parceria com a imobiliária Fabiano Braga, especialista no Condomínio Enseada Lagos Xangri-Lá, e explica de forma clara como esses instrumentos funcionam e quando é necessário o apoio de um advogado para interpretá-los ou atualizá-los.
O que é a convenção do condomínio
A convenção condominial é considerada o documento mais importante da gestão condominial. Ela funciona como uma “constituição” do condomínio, estabelecendo as regras que regem o relacionamento entre os condôminos, o uso das áreas comuns e o papel da administração. Além disso, a convenção tem valor jurídico e deve ser registrada em cartório de registro de imóveis para ter validade legal.
Entre os principais itens que compõem uma convenção estão a fração ideal de cada unidade, o critério de rateio das despesas, as formas de eleição e substituição do síndico, a composição do conselho fiscal e consultivo, além das regras para assembleias e votações. É um documento abrangente e obrigatório para qualquer condomínio, previsto pela Lei nº 4.591/64 e pelo Código Civil.
O que é o regimento interno do condomínio
O regimento interno, por sua vez, é um complemento prático da convenção. Ele detalha as normas de convivência e o dia a dia dentro do condomínio, estabelecendo regras mais específicas e operacionais. Enquanto a convenção trata de aspectos jurídicos e administrativos, o regimento interno aborda o comportamento dos moradores, o uso de áreas comuns e os limites para determinadas ações.
Entre os temas mais comuns definidos no regimento estão:
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Horários de silêncio e regras de barulho.
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Uso de piscinas, salões de festas e academias.
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Permissão para animais de estimação.
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Procedimentos de segurança e acesso de visitantes.
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Estacionamento e uso das garagens.
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Penalidades para infrações às normas internas.
Ou seja, o regimento interno é o guia prático do convívio em comunidade, e seu cumprimento garante a harmonia entre todos os condôminos.
Principais diferenças entre regimento interno e convenção condominial
Embora esses dois documentos estejam interligados, suas diferenças são claras e complementares. A convenção define a estrutura legal e administrativa do condomínio, enquanto o regimento detalha o cotidiano e as boas práticas de convivência.
A convenção precisa ser registrada em cartório para ter validade jurídica e pode ser alterada apenas com aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos. Já o regimento interno pode ser atualizado com mais facilidade, normalmente mediante aprovação em assembleia ordinária, conforme o que a própria convenção determina.
Resumidamente, a convenção estabelece “o que é o condomínio e como ele funciona”, e o regimento interno define “como os moradores devem se comportar dentro dele”.
Por que é importante conhecer ambos os documentos
Todo morador, seja proprietário ou inquilino, deve ter acesso à convenção e ao regimento interno. O desconhecimento dessas regras não isenta ninguém de cumpri-las, e o descumprimento pode resultar em penalidades como advertências e multas.
Além disso, o conhecimento desses documentos evita conflitos, ajuda na convivência e garante o uso adequado das áreas comuns. Em condomínios maiores, onde há alta rotatividade de moradores, é essencial que a administração disponibilize esses documentos de forma acessível e atualizada.
Quando procurar um advogado
Em situações em que há divergência de interpretação ou necessidade de atualização dos documentos, o auxílio de um advogado especializado em direito condominial é indispensável. Esse profissional pode orientar o síndico e o conselho sobre como adequar a convenção e o regimento à legislação atual, garantindo segurança jurídica a todas as decisões.
O advogado também é o responsável por revisar o texto antes do registro em cartório e auxiliar na elaboração de notificações, advertências e aplicação de penalidades em casos de infrações internas. Sua atuação é crucial para evitar nulidades e proteger o condomínio de conflitos judiciais desnecessários.
Alteração e atualização dos documentos condominiais
Tanto a convenção quanto o regimento podem e devem ser atualizados sempre que houver mudanças significativas na rotina do condomínio ou na legislação vigente. No caso da convenção, o processo é mais formal e exige assembleia específica, quorum qualificado e registro em cartório. Já o regimento interno pode ser modificado com maior flexibilidade, desde que respeitado o procedimento previsto na própria convenção.
A atualização é uma prática saudável, que garante que as regras reflitam a realidade atual do condomínio. É comum, por exemplo, que novas tecnologias, como portarias eletrônicas e câmeras inteligentes, demandem ajustes nas normas internas.
O papel do síndico e da assembleia
O síndico é o principal responsável por garantir o cumprimento da convenção e do regimento interno. Ele deve agir com imparcialidade, sempre pautado nas normas estabelecidas e com o apoio do conselho fiscal e dos condôminos.
As assembleias, por sua vez, são o espaço democrático onde as decisões são discutidas e validadas. Nelas, é possível propor alterações, esclarecer dúvidas e aprovar novas regras. A participação ativa dos moradores é essencial para que as decisões representem os interesses coletivos e mantenham a convivência equilibrada.
Convivência e prevenção de conflitos
Grande parte dos conflitos em condomínios surge por falta de informação ou desconhecimento das normas. Por isso, é fundamental que a administração promova a divulgação constante da convenção e do regimento interno. Reuniões, comunicados, murais e até aplicativos de gestão condominial podem ajudar a reforçar as regras de convivência.
Condomínios bem administrados, que seguem rigorosamente suas normas, tendem a ter menos problemas e maior valorização de suas unidades. Além disso, a harmonia entre os condôminos reflete diretamente na qualidade de vida e na segurança do ambiente.
Conclusão: regras claras garantem uma convivência tranquila
Compreender a diferença entre regimento interno e convenção do condomínio é essencial para qualquer morador, síndico ou investidor. Enquanto a convenção estabelece as bases legais e administrativas, o regimento organiza o convívio e as boas práticas diárias. Ambos são complementares e indispensáveis para o bom funcionamento de qualquer condomínio.
Quando houver dúvidas, sempre é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado para interpretar as normas e assegurar que todas as decisões estejam dentro da legalidade. A clareza e o cumprimento desses documentos são fundamentais para uma convivência harmoniosa, segura e justa para todos os moradores.
